양도세 자동계산 방법은?

양도세 자동계산 방법에 대해 안내해 드리도록 하겠습니다. 지난 몇 년간 부동산 시장이 출렁거리면서 관련 대책이 수시로 쏟아져 나오고 있습니다. 부동산 대책의 상당 부분은 양도세 개정과 관련된 것들이라고 볼 수 있는데요, 양도세에 대한 국민들의 관심도 그만큼 커지고 있는 듯 합니다.

 

양도세 자동계산

 

양도세는 지금 당장 집을 팔아야 한다면 반드시 따져봐야 할 세금으로 간단히 정리하자면 부동산을 산 가격과 판 가격의 차이인 '양도소득'에 대해 매기는 세금이라고 볼 수 있습니다. 듣기에는 간단한 것 같아도 막상 양도세를 계산하려고 보면 주택수와 보유 기간 등에 따라 각각 다른 세율과 공제율이 적용되어 집주인들에겐 상당히 골치 아픈 세금이라고 볼 수 있는데요, 게다가 매년 '세법' 규정이 바뀌고 있어 더욱 헷갈리기 마련입니다. 이럴 때 유용하게 쓸 수 있는 양도세 자동계산 방법에 대해 자세히 알아보도록 하겠습니다.

 

 

양도세(양도소득세)란?

 

 

양도세는 양도소득세의 줄임말로, 개인이 토지나 건물 등 관계 세법에서 별도로 열거하는 재산을 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여 납부하는 세금을 말합니다. 그런데 양도세에는 부동산만 있는 것은 아닙니다. 아파트 분양권이나 조합원입주권 등 부동산을 취득할 수 있는 권리나 특정주식, 특정시설물 이용권, 파생상품 등 생각보다 다양합니다. 오늘은 부동산 관련 양도세 자동계산 방법에 대해서는 설명을 해드리도록 하겠습니다.

 

 

양도세 자동계산 방법은?

 

홈택스 양도세 자동계산

 

국세청 홈택스 - 우측상단의 모의계산 메뉴 - 양도소득세 자동계산하기 - 세금모의계산 항목에 양도가, 취득가, 양도일, 취득일 등을 입력 - 세액계산하기

 

양도세 자동계산

 

다만, 해당 계산기는 가장 일반적인 거래에 대한 서비스를 제공하는 간편 계산으로 보유기간이 2년 미만이거나, 다주택자인 경우, 조정지역내의 부동산이라면 계산법이 달라질 수 있습니다. 만약 국세청 양도세 자동계산에 대해 더 자세한 문의를 하고 싶은 분들은 국세청 새미래콜센터(126번)에서 상담을 받으실 수 있어요.

 

 

부동산 양도세 계산 방법

 

양도세 자동계산

 

이처럼 양도세 자동계산 방법을 따라해 보려고 해도 기본적인 용어나 양도세 자동계산의 원리를 이해하고 있지 않으면 사실상 제대로 사용하지 못하게 되는 경우가 생깁니다. 따라서 기본적인 양도세 계산 과정을 알고 계시면 보다 정확한 양도세 자동계산 결과를 얻으실 수 있을 것입니다.

 

먼저 양도세는 대상 부동산의 취득일로부터 양도일까지 보유한 기간 동안에 발생한 소득에 대해서만 과세합니다. 즉, 부동산 양도로 인해 소득이 발생하지 않았다거나 손해가 발생했다면 양도세가 과세되지 않습니다. 따라서 양도세를 정확하게 계산하기 위해서는 객관적으로 증빙할 수 있는 계약서 등 취득이나 보유, 양도와 관련된 객관적인 증빙 서류들을 잘 준비해두는 것이 좋아요.

 

양도세 계산 방법

 

 

​① 양도한 금액 - 취득한 금액 - 중개수수료 등 경비 = 양도차익

 

② 양도차익 - 장기보유특별공제(오래 가지고 있을수록 공제되는 비율이 커짐) = 양도소득금액

 

③ 양도소득금액 - 양도소득기본공제 (연 250만 원씩 공제) = 양도소득과세표준

 

④ 양도소득과세표준 X 세율 = 양도세

 

 

양도세 세율

 

 

 

양도세 자동계산 시 알아두어야 할 내용

 

1. 양도세 비과세

 

 

여기서 알고 있어야 하는 사실은 양도세에 비과세 대상도 있다는 것입니다. 1세대 거주자가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 보유기간이 2년 이상인 경우 1세대 1주택 비과세가 적용됩니다. 다만 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택이었다면 해당 주택 보유기간이 2년 이상이고, 그 보유기간 중 거주 기간이 2년 이상이어야 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

 

2. 장기보유특별공제액

 

장기보유특별공제액은 3년 이상 보유하고 양도하는 토지나 건물에 대해 적용됩니다. 장기보유특별공제율은 아래와 같습니다.

 

 

장기보유특별공제액은 다음과 같이 계산합니다.

 

(실지 양도가액 - 실지 취득가액 - 기타 필요경비) × 보유기간에 따른 공제율
*미등기 제외

 

장기보유특별공제​는 매도한 주택이 비조정지역에 있었다면 보유 기간에 따라 30%까지 적용받을 수 있습니다. 또한 공제 혜택은 실거주 기간과 관계없이 보유 기간이 3년 이상인 경우에만 적용받을 수 있기 때문에 예를 들어 2년 보유에 2년 실거주라면 공제 혜택을 못 받게 됩니다.

 

다시 말해 1주택자의 경우 조정지역, 비조정지역 관계없이 보유 기간이 3년 미만이라면 실거주 기간과 관계없이 장기보유특별공제를 적용받을 수 없는 것입니다. 2주택자의 경우 비조정지역에서 15년 이상 보유했을 시 30%의 공제율을 적용받을 수 있으며 이 경우도 보유 기간만 보기 때문에 거주 여부는 관계가 없습니다.

 

 

3. 양도세 중과세율

 

다음으로 고려할 점은 다주택자 양도세 중과 제도입니다. 만약 2주택자가 조정대상지역에 있는 주택을 매도한다면 기본세율에 20%를 더해서 내야하며, 3주택자라면 기본세율에 30%를 더해서 세금을 내야 합니다.

 

 

​주택이 아니라 분양권인 경우 1년 미만 보유했다면 과표의 70%, 1년 이상일 경우 60%를 내야 합니다.

 

만약 주택을 1년도 보유하지 않고 매도하게 되면 무조건 70%의 세율이 적용되는데 만약 3주택 이상이면서 1년 미만 보유라면 기본세율이 45%에 75%의 세율을 적용받는 경우와 70%를 적용받는 두 가지가 겹치게 되는데요, 이때는 높은 것을 적용합니다. 따라서 이 경우 양도세는 75 + 7.5% = 82.5%가 됩니다.

 

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지금까지 양도세 자동계산 방법에 대해 살펴봤습니다. 참고로 양도차익을 계산할 때는 발코니 확장비용, 중개 수수료와 같은 비용은 필요경비로 공제가 되며 양도차익을 산출하고 과세표준을 구한 뒤 세율을 적용해 산출 세액으로 결정을 합니다.

 

 

또한 양도세 세율은 기본적으로 거주 기간을 먼저 체크해야 하는데요, 2년 미만 보유 시에는 과세표준과 관계 없이 60~ 70%가, 2년 이상을 거주했다면 과세표준에 따라 최소 6%에서 45%까지 적용됩니다. 이때 비과세 요건에 해당하지 않는다면 기본세율에서 10%씩 중과되어 적용되니 주의하시길 바랍니다.

 

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